近日,曾经依靠投资买房身价暴增的“房产大V”欧成效重回大众视野,其带领由50余人组成的购房团,2天内在长沙认购了27套房,累计交易金额7400万元。
作为全国楼市调控的标杆城市,因较低的房价收入比,长沙向来被视为中部省会城市中的“房价洼地”。全国房价行情网数据显示,截至8月30日,长沙近一月的挂牌均价为11451元/平方米。也是近期,“房产大V”欧成效带团抄底长沙高端楼盘。
事实上,为了加快销售去化,今年长沙楼市政策优化走在了市场前端,当地先后出炉全面取消限购、引导住宅“零公摊”、允许“商改住”等提振举措。企业布局方面,华润置地、招商蛇口、保利发展等全国性房企向来在长沙占据头部市场份额。
有业内人士就此表示,购房团的主要优势在于和开发商之间的价格谈判优势,能够争取更大力度的优惠;另外,这类异地购房者或多或少带有一定的投资属性。目前难以判断各个“异地购房团”是否实现了真正“抄底”,但楼市应该已经进入相对深度的调整周期。面对即将来临的“金九银十”节点,各地有必要出台新一轮楼市提振政策。
“异地购房团”重出江湖
招商蛇口两大楼盘获团购
因擅长房产投资而被业内粉丝称作“欧神”的欧成效,近期带领购房团异地“扫货”引发关注。今年8月,欧成效在深圳举行粉丝见面会,并组织团队前往700公里外的长沙购房。该购房团规模超过50人,成员主要来自湖南郴州和广东深圳,仅仅2天时间,购房团在长沙岳麓区的江山境、天青府两个楼盘认购了27套房,累计交易金额达7400万元。
本刊查询房天下等中介平台了解到,江山境、天青府均为招商蛇口旗下项目,定位中高端改善型楼盘。其中,江山境项目位于长沙市中心的“黄金”观沙岭板块,自2023年首期入市以来备受关注,目前主要在售建面192平方米毛坯大平层产品,销售价格19000元—23000元/平方米;位于岳麓泉水路的天青府标榜低密度改善型住宅,系近期新入市项目,主要在售产品为建面142.89平方米的毛坯住宅,均价15200元/平方米。
据中指院发布的2024年1—7月长沙住宅项目销售榜,其间招商蛇口·江山境项目以17.1亿元的区域销售额名列榜首。
该项目置业顾问向本刊表示,这次“异地购房团”来项目“团购”的情况属实。“购房团这次‘出手’主要针对招商蛇口旗下的两个项目,其中江山境定位为高端改善型房源,天青府更偏刚需。”据介绍,“江山境其实是整个长沙的‘顶流’盘,因为是中心城区大平层房源,销售情况本身不错。项目在2023年3月首期开盘,总共1900多套房源,分批次推出,目前剩下五六百套左右。”
在该名置业顾问看来,基于此前严格的楼市政策调控,长沙在同类城市中属于“价格洼地”, 与同为“网红”城市的成都、杭州等地相比,长沙楼市呈现出较高的性价比 :“湖南这边单价2万元/平方米的房源,在成都可以卖到每平方米四五万元,在杭州单价可以达到六七万元。”
据介绍,尽管长沙自今年4月份解除限购,在这之前,购房者以湖南本土区域的客群居多。“这次‘欧神’算是帮我们把项目推广到了全国各地,否则正常情况下,我们的广告不会打到广州或者深圳。”上述置业顾问补充道,“今年长沙楼市整体成交情况没有去年好。不过,‘欧神’带来这波流量后,最近我们项目的到访量、成交量和知名度,确实又打响了一些。”
房价收入比排名同级别城市末位
长沙获称“全国楼市调控样板”
异地购房背后,往往是基于对城市活力、综合配套、发展潜力等全维度的投资。 比如,作为新一线“网红城市”,长沙自2020年以来常住人口总数跻身“千万俱乐部”,同时被誉为“媒体艺术之都”。长沙市人民政府网站显示,2023年长沙地区生产总值14331.98亿元,同比增长4.8%;全市常住总人口1051.31万人,比上年末增长0.9%;城镇化率为83.59%,比上年末提高0.32个百分点。
更为重要的是,对比同类城市,长沙一贯以“房价收入比最低城市”著称。据克而瑞数据,2023年长沙的房价收入比(城市居民家庭年收入与住房价格之比)为7.4,在21个特大超大城市中排名末位,意味着当地居民购房压力较小。
几组对比数据也能呈现长沙楼市的“性价比”。本刊了解到,从GDP排名来看,2023年中部五省省会——武汉、长沙、郑州、合肥、南昌的地区生产总值分别为20011.65亿元、14331.98亿元、13617.8亿元、12673.8亿元、7324.46亿元。其中长沙GDP位列中部五省省会城市第二,仅次于武汉(见表1)。
表1 2023年中部五省省会城市GDP
楼市价格方面,据中国房价行情网数据,截至8月30日,合肥、武汉、郑州、长沙、南昌近一月的挂牌房价分别为19129元/平方米、17322元/平方米、14074元/平方米、11451元/平方米、11396元/平方米。其中,长沙房价在中部五省省会中排名倒数第二,与南昌大致持平(见表2)。
表2 中部五省省会城市近一月房价(截至2024年8月30日)
镜鉴智库创始人张宏伟向本刊表示,不论是“异地购房团”还是“本地购房团”,主要在于具备和开发商之间的价格谈判优势,能够争取更大力度的优惠;作为团购的组织者,也能从开发商那里获得更多佣金。另外,这类异地购房者或多或少带有一定的投资属性。
“长沙楼市价格调控如此有效,在于它此前几乎是全国政策调控最严格的城市,也向来被住建部门视为楼市价格调控的样板城市。”张宏伟介绍,上一个政策周期中,其他核心城市大多执行“限价”“限购”“限贷”“限售”“限签”等“五限”措施,而长沙设置了“八限”,包括“离婚限购”“限企业”“限装修”等,其他城市轮涨周期中,长沙房价近10余年几乎没有太大涨幅,目前市中心的高端楼盘价格也仅在每平方米2万余元。
不过,在同策研究院研究总监宋红卫看来,当前部分城市资产价格下调,所以出现了购买的机会点,但并非所有资产都值得购入。他向本刊表示:“ 房价收入比凸显了除了居住价值之外的金融属性 ,通常情况下,城市等级越低,房价收入比也越低;而房价收入比高的城市,往往资产的配置属性才更强。”
央国企龙头占据头部市场份额
华润置地蝉联长沙“销冠”
“异地购房团”在长沙买房,得益于长沙楼市放开限购,作为曾经楼市调控的标杆城市, 今年长沙政策优化其实也走在市场前端 。4月份以来,除了落地“5·17”楼市新政,长沙先后实施了多项调控措施,包括解除实施了7年的限购政策,引导开发商“零公摊”,允许“商改住”以实现公寓商办类产品去库存,按区(县)认定首套房标准等。
其中引发购房者关注的,便有“零公摊”乃至“负公摊”的楼盘新近入市。早在今年4月,长沙印发《优化房地产开发项目规划管理若干措施》,新规调整了阳台面积控制要求,优化飘窗和设备平台设置要求。简言之,新政在公摊赠送面积上进一步放开了尺度,普通高层住宅也有望做到“零公摊”。
今年8月,当地国企慧城置业旗下云起·虔来项目亮相,便以“长沙首个负公摊创新产品”进行标榜。项目信息显示,该楼盘采用“四室双套房”设计,面积介于128平方米至168平方米之间。全屋飘窗和阳台、电梯厅“计半”面积的配置,实现103%-107.9%的使用率,使用率超过购房面积。
长沙发力提振购房者信心背后,是当地楼市迫切的去化需求。今年上半年,长沙楼市整体成交情况尚在筑底。中指院数据显示,2024年1-7月,长沙市内五区新建商品住宅成交面积246.4万平方米,同比下降约38.4%;价格方面,成交均价为15455元/平方米,同比下降约0.7%。
不过,近期长沙楼市成交量出现阶段性回升迹象。克而瑞数据显示,8月第2周(8.10-8.16),长沙内五区一手住宅成交354套、5.34万平方米,环比上涨41.04%、35.84%。
从企业布局来看, 全国性龙头房企在长沙保持较高的市场占有率。 据中指研究院发布的2024年1-7月长沙市房地产企业销售业绩榜单,当地销售榜单TOP7阵营均由全国性头部房企构成,包括华润置地、招商蛇口、保利发展、中建信和、龙湖集团、中海地产、万科,入围门槛超过20亿元(见表3)。
表3 2024年1—7月长沙房企销售金额TOP10
其中,此次吸引“外地购房团”的入手房源的招商蛇口,今年前7月以37.4亿元的销售额排名第二;华润置地则以38.6亿元的区域销售额排名第一,这已是华润置地连续两年位居长沙地区“销冠”。
核心城市货值储备充沛更易支撑房企未来销售业绩,近年头部房企及湖南本土同样注重在长沙补仓。据克而瑞榜单,2023年,华润置地、招商蛇口、润和城位居长沙区域拿地(涉宅)榜单TOP3,其间在长沙的拿地规划建筑面积分别为51.58万平方米、50.71万平方米、42.44万平方米(见表4)。
表4 2023年长沙房企拿地TOP10(涉宅)
近期长沙正在增加优质地块的供应。 8月28日,在长沙市2024年优质土地集中推介会上,18宗优质地块集中亮相,总面积达2009亩,预计将会在三、四季度陆续推出。推介会吸引了60余家房企参与,其中,中建信和、中铁建地产等部分房企表示“深耕长沙”“会加大在长沙的拿地”。
面对正在来临的楼市“金九银十”销售节点,张宏伟认为,后续包括长沙在内的一二线城市有机会出现一轮反弹行情,不过, 各地新一轮的楼市提振政策有必要持续出台 :“比如,加大去库存政策组合拳,降低一二手交易税费,下调存量房贷款利率,全面取消一线城市外围区域限购、旧改补偿以房票形式去化库存等。另外,这类政策需要宏观货币财政措施的配合落实,楼市政策组合拳才会显示出作用。”
在张宏伟看来,目前很难判断这轮楼市调整周期是否到底,不过,现阶段应当已经步入到了深度调整期:“之前‘5·17’楼市政策带来一波成交量反弹,主要针对一线及部分核心二线城市,大多数城市还没有迎来右侧交易行情。因此,现在难以判断各个二线城市的‘异地购房团’实现了真正“抄底”,但也应该进入了相对深度的调整周期。”
(文中提及个股仅作举例分析,不作投资建议。)